Case fantasma, il cielo vede quello che il Catasto ha dimenticato

Dott.ssa Maria stella Bosco

Ventimila lettere dell’Agenzia delle Entrate entro fine anno, il doppio nel 2027. Le immagini aeree sovrapposte alle mappe catastali coprono ormai il 96% dell’Italia. Si parla di intelligenza artificiale, ma la vera domanda riguarda noi; cosa abbiamo costruito senza dirlo, e perché.

Se lo vede un aereo, lo sa anche il Fisco

Entro la fine del 2026 l’Agenzia delle Entrate conta di spedire circa ventimila lettere ai proprietari di fabbricati che esistono sul territorio ma non compaiono negli archivi del Catasto. Il traguardo è scritto nel Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia, che per il 2027 ne prevede il doppio. Nel mirino non ci sono soltanto le cosiddette case fantasma, mai dichiarate. Ci sono anche il piano aggiunto e mai comunicato, la mansarda diventata abitazione, il garage o il deposito sorti in giardino. Secondo i dati diffusi a inizio ottobre con il Documento programmatico di finanza pubblica, la ricognizione è completata in 95 province e avviata in altre quattro; il 96% del territorio nazionale è già coperto, il resto lo sarà entro dicembre. Sullo sfondo corre un secondo binario, quello degli immobili ristrutturati con i bonus edilizi, per circa 21.600 dei quali gli inviti alla regolarizzazione sono già partiti in primavera.

Ma è davvero l’intelligenza artificiale a scovarci?

Molti titoli parlano di IA. Il cuore del metodo, però, ha un nome meno suggestivo; fotointerpretazione. Le ortofoto, immagini aeree ad alta risoluzione fornite dall’Agea, l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura, vengono sovrapposte alla cartografia catastale. Dove c’è un tetto nella foto e un vuoto nella mappa, scatta la segnalazione. Il confronto passa per il Sistema Integrato del Territorio, una piattaforma che incrocia in modo automatizzato le banche dati catastali e comprime in pochi mesi ciò che un tempo richiedeva anni di sopralluoghi. La tecnica, tuttavia, non è nuova. Un provvedimento del 2007 dell’allora Agenzia del Territorio ne disciplinava già l’uso. Cambia la velocità. Cambia la scala. L’idea ha quasi vent’anni.

Salerno, capitale dei fantasmi?

Il precedente riguarda da vicino la nostra provincia. Nel giugno 2011, al termine della prima fase della grande operazione nazionale, l’Agenzia del Territorio indicò Salerno, insieme a Roma, Palermo, Cosenza e Napoli, tra le province con il maggior numero di immobili non dichiarati. La stessa direzione dell’Agenzia invitò però a non stilare pagelle di buoni e cattivi, perché incidono l’estensione del territorio e la natura degli edifici. Un avvertimento che vale ancora oggi. Una provincia vasta, fatta di campagne, colline e borghi dell’entroterra, porta con sé fienili, depositi agricoli, vecchie case coloniche. Non tutto ciò che sfugge alla mappa nasce da un calcolo.

Un milione di case invisibili. Furbizia o abbandono?

I numeri ufficiali della prima campagna aiutano a misurare il fenomeno. A operazione conclusa, nel 2013, l’Agenzia delle Entrate contava oltre 2,2 milioni di particelle segnalate dalle foto aeree e circa 1,26 milioni di unità immobiliari a cui era stata attribuita una rendita, per un totale di 825 milioni di euro. Quasi mezzo milione aveva ricevuto una rendita presunta, assegnata d’ufficio. Già nel 2011, però, oltre metà delle particelle verificate conteneva ruderi, tettoie, serre o costruzioni non ultimate, manufatti cioè privi di rendita. Oggi le stime riportate nel PIAO parlano ancora di circa un milione di unità residenziali fantasma. Dietro ciascuna può esserci un’evasione consapevole. Oppure un’eredità mai sistemata, un rudere dimenticato, un proprietario anziano che ignora l’obbligo.

Una lettera non è una condanna

La lettera di compliance non è un accertamento. È un invito a verificare la propria posizione. Chi la riceve può dimostrare che l’anomalia non esiste, come accade quando l’errore sta nella banca dati. Se l’omissione è reale, serve un tecnico abilitato che presenti la dichiarazione DOCFA, valutando il ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni. Mettersi in regola con il Catasto non significa sanare un abuso edilizio; regolarità catastale e regolarità urbanistica restano due piani distinti. Un’ultima cautela riguarda le truffe. Le comunicazioni autentiche si controllano attraverso i canali ufficiali dell’Agenzia, mai cliccando su link arrivati per posta elettronica.

Chi decide davvero, l’algoritmo o la persona?

La legge italiana sull’intelligenza artificiale, la n. 132 del 2025, stabilisce che nella pubblica amministrazione l’IA ha una funzione di supporto e che la responsabilità delle decisioni resta in capo alla persona. Il software indica. L’ufficio verifica. Il cittadino risponde. Lo schema regge finché ogni passaggio resta presidiato. Durante l’esame della manovra per il 2026 è stato presentato un emendamento che, in caso di mancata risposta, prevedeva l’attribuzione d’ufficio di una rendita presunta calcolata sulla tariffa d’estimo più alta della zona. Una leva efficace verso chi ignora gli inviti. Ma se la segnalazione fosse sbagliata, su chi ricadrebbe l’onere di dimostrarlo?

Lo specchio che guarda dall’alto

C’è una ragione di equità che pesa. Chi paga le imposte su ogni metro quadrato dichiarato sostiene, di fatto, anche il peso di chi non lo fa; per la prima operazione il Dipartimento delle Finanze stimò un maggior gettito di circa 472 milioni di euro. Eppure la tecnologia, qui come altrove, funziona da specchio. Non crea l’irregolarità. La rende visibile, con la stessa nitidezza per chi ha costruito per furbizia e per chi ha semplicemente ereditato un problema. Resta da capire se lo Stato saprà distinguere i due casi, accompagnando chi non sapeva oltre a sanzionare chi ha scelto di tacere. E resta da capire se noi, guardando il nostro territorio dall’alto, saremo pronti a riconoscere quello che abbiamo costruito senza dirlo.

Maria Stella Bosco

Fonti. Agenzia delle Entrate, Piano integrato di attività e organizzazione 2026-2028; Ministero dell’Economia e delle Finanze, Documento programmatico di finanza pubblica, ottobre 2026; Agenzia delle Entrate, comunicato sulla chiusura dell’operazione “case fantasma”, ottobre 2013; Agenzia del Territorio, dati sull’emersione degli immobili non dichiarati, giugno e dicembre 2011; Legge 23 settembre 2025, n. 132.