Da Remo Ferrara (portavoce Federcepicostruzioni)
ROMA-SALERNO 28 SETTEMBRE 2026 – L’emergenza abitativa si misura in un paradosso che il Paese non può più ignorare: circa 300mila famiglie attendono l’assegnazione di una casa, mentre 59mila alloggi di edilizia residenziale pubblica risultano vuoti perché inagibili o non assegnabili. La ricognizione effettuata da Federcasa riporta così al centro del dibattito una delle contraddizioni più gravi del nostro Paese.
Il Piano casa rappresenta un’iniziativa importante: recuperare il patrimonio esistente consente di rispondere all’emergenza abitativa senza consumare nuovo suolo e, allo stesso tempo, di generare lavoro nei territori. Ma per trasformare il programma in risultati concreti occorre partire da valutazioni economiche realistiche.
Federcasa indica un fabbisogno complessivo di circa 1,44 miliardi di euro e un costo medio di poco superiore a 31mila euro per abitazione. Le due grandezze richiedono però un approfondimento: dividendo 1,44 miliardi per 59mila unità, l’investimento medio risulta pari a circa 24.400 euro per alloggio.
Anche assumendo l’importo più elevato di 31mila euro per un’abitazione di circa 90 metri quadrati, le risorse disponibili sarebbero appena 344 euro al metro quadrato. Una cifra che può coprire manutenzioni circoscritte, ma che appare inadeguata quando l’obiettivo è ripristinare realmente l’agibilità.
“Non bisogna confondere la manutenzione leggera con il recupero completo di un immobile inagibile. Impianti, infissi, servizi igienici, finiture, adeguamenti di sicurezza e certificazioni comportano costi ben superiori, ai quali si aggiungono spese tecniche, IVA e lavori sulle parti comuni”, sottolinea Antonio Lombardi, presidente nazionale di Federcepicostruzioni.
Fasce indicative degli interventi
Per evitare interventi sottofinanziati, Federcepicostruzioni propone di classificare preventivamente gli immobili in fasce differenziate, sulla base delle loro effettive condizioni.
Fascia d’intervento Principali lavorazioni indicative Costo stimato per alloggio Costo indicativo al m² su 90 m²
Manutenzione leggera Tinteggiature, ripristini localizzati, sostituzione di alcuni sanitari, manutenzione degli impianti esistenti, piccole riparazioni e certificazioni € 20.000 – 30.000 € 220 – 330/m²
Riqualificazione media Rifacimento del bagno, adeguamento parziale degli impianti, sostituzione di caldaia e infissi, pavimenti, intonaci, eliminazione di muffe e infiltrazioni limitate € 40.000 – 60.000 € 440 – 670/m²
Recupero integrale Rifacimento completo degli impianti, bagni e finiture, sostituzione totale degli infissi, efficientamento energetico, adeguamenti di sicurezza e accessibilità € 70.000 – 100.000 e oltre € 780 – 1.110/m² e oltre
Parti comuni e interventi straordinari Coperture, facciate, strutture, ascensori, scale, reti condominiali, rimozione di materiali pericolosi e consolidamenti Da quantificare separatamente Variabile
Nota Gli importi sono indicativi e devono essere verificati attraverso sopralluoghi, diagnosi tecniche e computi metrici basati sui prezziari regionali aggiornati. Gli interventi sulle parti comuni e quelli strutturali devono essere finanziati separatamente.
Assumendo una media prudenziale di 50mila euro per abitazione, il recupero dei 59mila alloggi censiti richiederebbe circa 2,95 miliardi di euro, senza considerare gli interventi più rilevanti sulle parti comuni. È una valutazione preliminare, da verificare tecnicamente, ma evidenzia che le risorse attualmente ipotizzate potrebbero non essere sufficienti.
Patrimonio non compreso nella ricognizione
I 59mila alloggi rappresentano il dato rilevato da Federcasa tra gli enti aderenti, che gestiscono circa 797mila abitazioni. Una precedente stima nazionale colloca il patrimonio complessivo dell’edilizia residenziale pubblica intorno alle 836mila unità. Resterebbero pertanto quasi 39mila alloggi amministrati direttamente dai Comuni, da altri soggetti pubblici o da enti non aderenti a Federcasa.
Applicando prudenzialmente a questo patrimonio la stessa incidenza di immobili non utilizzabili rilevata da Federcasa, potrebbero emergere altri 3mila alloggi bisognosi di interventi. Il fenomeno interesserebbe quindi potenzialmente oltre 62mila abitazioni. Si tratta di una proiezione, non di un dato censuario, che rafforza la necessità di istituire un’anagrafe nazionale unica del patrimonio ERP, alimentata da Regioni, Comuni ed enti gestori.
Quattro condizioni per finanziare correttamente i lavori
Per trasformare il Piano casa in un programma capace di produrre alloggi effettivamente assegnabili, Federcepicostruzioni individua quattro condizioni essenziali:
- una ricognizione tecnica preventiva delle condizioni di ogni immobile
- finanziamenti commisurati alla reale consistenza dei lavori
- lotti territoriali accessibili alle piccole e medie imprese
- anticipazioni contrattuali e pagamenti degli stati di avanzamento entro termini certi
La suddivisione degli interventi in lotti adeguati consentirebbe di coinvolgere le imprese radicate nei territori, accelerando l’esecuzione e distribuendo gli effetti economici e occupazionali del programma. Bisogna evitare grandi accorpamenti, che concentrerebbero le risorse in pochi operatori ed escluderebbero le PMI dotate dell’esperienza necessaria per realizzare migliaia di interventi di manutenzione diffusa.
“Le imprese italiane sono pronte. Non possiamo però chiedere loro di anticipare per mesi i costi dei lavori né di assumersi il rischio derivante da finanziamenti sottostimati. Un’abitazione parzialmente ristrutturata resta un’abitazione non assegnabile e un cantiere privo delle risorse necessarie rischia di diventare un’altra opera incompiuta”, conclude Lombardi.
L’obiettivo è netto: finanziare interventi completi e restituire alle famiglie abitazioni sicure, efficienti e immediatamente assegnabili. Solo stime fondate sulle condizioni reali degli immobili permetteranno al Piano casa di rispondere all’emergenza abitativa e, insieme, di sostenere la rigenerazione urbana.
